4_9 INVERSION INMOBILARIA

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Entre los inconvenientes tenemos descuentos sobre NAV, y una correlación de las acciones inmobiliarias con otros tipos de activos.

¿Cuáles son los vehículos utilizados por los REITS?

Tradicional: El REIT posee directamente los activos

LECTURAS MFIA Gestión de activos tradicionales y alternativos LIBRO 4

UP REIT: Es una estructura holding montada para tener un mejor tratamiento fiscal al permitir al inversor disponer de participaciones y no de dinero.

Está formada por una “Exisiting Partnership” propietaria de los inmuebles, “el REIT”, que es pro- pietario mayoritario de las acciones de la tercera de las sociedades, que es la Operating Partner- ship. Esta última es a la que se envían los inmuebles y el dinero.

Down REITs: Misma estructura que un REIT pero es propietario y gestiona otras propiedades inmobiliarias independientes.

¿Puede ser rentable comprar un inmueble en pérdidas?

Si bien es cierto que los dividendos dentro de un REIT tienen una deducción fiscal del 90%, no ocurre lo mismo con la parte del ingreso que proviene de revalorizaciones de capital. Esto hace que en ocasiones pueda ser interesante la adquisición de un edificio en pérdidas para com- pensar dichas minusvalías con las ganancias de capital generadas de transacciones exitosas de inmuebles.

¿Qué riesgos asociados a los REITs existen?

Diferencial de Valoración.

Existe un riesgo en los REITs que es el diferencial entre el precio de la acción y la valoración a precios de mercado del subyacente, en este caso de los inmuebles.

Niveles de Endeudamiento del REIT.

Antes de la recesión de 1990, los niveles de apalancamiento eran muy grandes y concentradas en hombres de negocios que pretendían conseguir grandes forturas. Hoy los REITs actualmen- te financian sus inversiones de manera equilibrada, 50% con Equity y 50% con Deuda, teniendo dos terceras partes son Investment Grade.