INTRODUCCIÓN A LAS INVERSIONES ALTERNATIVAS

17 Introducción a las Inversiones Alternativas

3. INMOBILIARIO (REAL ESTATE)

La inversión inmobiliaria supone un porcentaje muy elevado del PIB de los países de la OCDE. La mayoría de la inversión inmobiliaria corresponde a personas físicas que adquieren inmue- bles para su uso o para alquiler. Algunas instituciones, tales como los fondos de pensiones o compañías aseguradoras, también pueden disponer de una cartera de inmuebles. Además de la inversión directa en inmuebles, que es la mayoría, también existen fondos de in- versión inmobiliarios y REITs ( Real Estate Investment Trust ). En España, el equivalente al REIT sería la SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Los fondos de inversión inmobiliarios son instituciones de inversión colectiva cuya cartera está fundamen- talmente compuesta por inmuebles. Puede haber fondos inmobiliarios cerrados o abiertos. Los cerrados sólo permiten la suscripción de participaciones del fondo durante un periodo de tiempo determinado (normalmente coincidente con su lanzamiento), y posteriormente el dinero es devuelto a los inversores en la medida en que la cartera de inmuebles sea enajenada. Por el contrario, los fondos inmobiliarios abiertos ofrecen liquidez periódica al inversor, para lo cual es necesario que la cartera del fondo inmobiliario tenga un porcentaje elevado de inver- siones líquidas (normalmente se invierte en títulos de renta fija con baja duración). El hecho de que los fondos inmobiliarios abiertos ofrezcan liquidez mensual (incluso, en el caso de muchos fondos inmobiliarios alemanes, diaria), y no toda la cartera tenga una liquidez inmediata (los inmuebles, obviamente, tienen una liquidez que no es diaria ni mensual), puede potencialmente ser una fuente de problemas para dichos fondos. En el pasado, en Alemania, varios fondos inmobiliarios abiertos se han visto obligados a suspender la posibilidad de que los inversores reembolsen sus participaciones, debido a una salida excesiva de fondos que ha- bía agotado los activos líquidos de la cartera de dichos fondos inmobiliarios. Además de los fondos inmobiliarios, los REITs están en los últimos tiempos adquiriendo un protagonismo creciente. Los REITs son compañías, en su mayoría cotizadas, que poseen y ges- tionan inmuebles comerciales destinados generalmente al alquiler (apartamentos, oficinas, centros comerciales, almacenes, parques industriales, hoteles, resorts, centros de salud, zonas naturales…). También invierten en otros préstamos y obligaciones o titulizaciones cuyo colate- ral es un inmueble, como por ejemplo los CMBS (titulizaciones hipotecarias de locales comer- ciales) y RMBS (titulizaciones hipotecarias residenciales). Los REITs habitualmente ofrecen un dividendo recurrente (habitualmente reparten más del 90% de los ingresos en forma de dividendos), al cual hay que añadir el potencial de revaloriza- ción del valor de los inmuebles en cartera.