4_9 INVERSION INMOBILARIA

25 Inversión Inmobiliaria. Estructura, Vehículos, Due Diligences & Tendencias

Por tanto es bueno recordar que al comprar estos fondos nosotros somos “el banco” por lo que tendremos que tener en cuenta cuando asumiríamos mayores riesgos o cuáles son los escena- rios macro donde peor comportamiento tienen estos fondos. • En escenarios de fuentes bajadas de tipos porque la gente refinancia sus hipotecas o an- ticipa pagos y por lo tanto, ganaríamos menos. • En escenarios de fuertes subidas porque la gente puede tener problemas para pagarnos. • El mejor escenario es el actual, no se esperan subidas de tipos en Europa y las subidas en USA se esperan moderadas. Desde un punto cualitativo a este tipo de fondos deberíamos de mirarle la exposición crediticia y a divisas. El universo de inversión, los tipos de instrumentos o activos en los que invierte. El tipo de estrategias con derivados que sigue, los recursos de la entidad y modelos de valoración. Estructuras de comisiones. En estos productos se cobra en ocasiones comisión de éxito. Las diferencias se marcan en los modelos cuantitativos que cada entidad gestora desarrolla a medida para poder valorar las titulaciones, tanto las directas como las sintéticas. Es muy com- plicado poder valorar correctamente los flujos ya que no podemos medir los prepagos o pagos anticipados de las hipotecas, la propensión (pereza o diligencia) de los inversores a prepagar o la posibilidad de impagos.

De estos productos ultra conservadores y de volatilidad prácticamente nula el objetivo a batir es el Euribor 3 meses.

Entre los fondos que hay en el mercado tenemos titulaciones europeas a través de Julius Baer ABS. DWS ABS; Dexia Mortgage Bond. (Titulizaciones Danesas) o titulizaciones americanas a través del Schroder Dynamic Reserve.

Entre los tipos de titulizaciones están:

• MBS: Titulizaciones cuya garantía es un activo hipotecario. • ABS: Titulizaciones cuya garantía es cualquier tipo de activo. • RMBS: Titulizaciones de Hipotecarias de Viviendas o Complejos residenciales. • CMBS: Titulizaciones de Hipotecarias de Locales Comerciales. • CLOs: Como los MBS pero en lugar de hipotecas son préstamos al consumo. • Tranches: Cada uno de los segmentos de una titulización con la misma calidad crediticia.